Дискуссионный клуб: новые реалии рынка недвижимости и ипотеки в Краснодарском крае

В регионе работают 262 застройщика Фото: 1dogma.ru

В Краснодарском крае строительство домов уже давно имеет поражающие масштабы. На сегодня в городе уже живет 1,5 миллиона человек, а к 2040 году прогнозируют 3,2 млн жителей.

Для того количества людей, которые приезжают в Краснодарский край со всей страны, девелоперы возводят дома уже целыми районами.

Чтобы разобраться в реалиях, которые нам диктует коронакризис, «Комсомолка» провела дискуссионный клуб об ипотеке. Как ею будут пользоваться в новых реалиях. На вопросы редакции ответили банкиры, девелоперы, представители администрации Краснодарского края, ипотечные агентства.

Спикеры дискуссионного клуба:

- руководитель центра ипотечного кредитования Альфа-Банка (АО) в Краснодаре Светлана Каспийцева;

Светлана Каспийцева

- заместитель руководителя департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края Максим Канищев;

Максим Канищев

- директор по продажам строительной компании DOGMA Павел Петров;

Павел Петров

- директор Центра недвижимости «Геометрия» Андрей Чирков.

Андрей Чирков

- Насколько развита сфера строительства в Краснодарском крае?

На сегодня в регионе работают 262 застройщика. В совокупности они возводят 1029 объектов с привлечение сторонних денег. Это как деньги дольщиков, так и средства банков. По новым правилам девелоперы привлекают деньги банка, тот дает всю сумму сразу, поэтому у стройки нет поводов замирать. Будущие жильцы в это время покупают квартиры, а их деньги поступают на эскроу счет. Он становится доступным застройщику лишь тогда, когда ЖК будет введен в эксплуатацию.

- Пока таких объектов немного, ведь достаточное число проектов было согласовано до вступления в силу закона о проектном финансировании. На сегодня по новым правилам работают 58 застройщиков. Они возводят 228 объектов. Всего в крае проектное финансирование получено 37 застройщиками по 55 проектам, - рассказал «Комсомольской правде» - Кубань» заместитель руководителя департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края Максим Канищев.

- Какие квартиры пользуются наибольшим спросом?

- В конце прошлого года стали больше покупать однокомнатные квартиры на первичном рынке: их проще продать, на них всегда есть спрос и, в целом, они доступнее покупателю. Их покупают и для жизни, и как способ инвестирования: для последующей продажи, либо сдачи в аренду, - рассказывает руководитель центра ипотечного кредитования Альфа-Банка в Краснодаре Светлана Каспийцева. - Популярны спальные районы с развивающейся инфраструктурой, красивой большой придомовой территорией, детскими площадками и отдельной парковкой. Что касается вторичного жилья, клиенты здесь предпочтения отдают двухкомнатным квартирам.

- Сколько местных среди покупателей?

- Доля приезжих по-прежнему очень велика и составляет порядка 35-40% от всех сделок в нашем банке. Как правило, клиенты приобретают недвижимость с целью переезда, - продолжает Светлана Каспийцева. - Согласно статистике, в 2019 году наибольшее число прибывших – это жители Южного федерального округа - более 42%. Из Урала, Сибири и Дальнего Востока прибыло более 20%. Из стран ближнего зарубежья - около 12%.

- Как девелоперы и покупатели встретили коронакризис?

В марте весь мир захлестнули сразу две кризисные волны. Первая – это цена доллара по отношению к рублю, а вторая – пандемия COVID-19.

Люди начали активно вкладывать деньги в недвижимость. Все же из всех вариантов пассивных инвестиций, он самый надежный.

- В марте 2020 года рост продаж объектов недвижимости на первичном рынке увеличился на 30 % в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, - продолжает заместитель руководителя департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края. - При этом уже в апреле 2020 года продажи снизились на 30 – 50 %. Подтверждением снижения покупательской способности в апреле 2020 года является уменьшение на 20 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, а также уменьшение на 68 % зарегистрированных прав собственности участников долевого строительства. Сейчас ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась.

- За все время с момента начала пандемии мы ни разу не сорвали срок строительства ни на одном из наших ЖК. У нас есть стратегия строительства, график – 4 этажа в месяц. Мы выработали ее за 10 лет работы и 350 тысяч кв.м. сданного жилья. Это позволяет нам не только укладываться в сроки, но и сдавать дома раньше, - заявил директор по продажам строительной компании DOGMA Павел Петров.

- Ожидается ли спад продаж?

Это, пожалуй, главный вопрос. Он интересует как девелоперов (они не хотят строить дома, которые потом не смогут продать), так агентства недвижимости (продажи квартир – это их хлеб). Конечных покупателей это тоже интересует, ведь слабеющий спрос ведет к меньшей цене, а значит – к более выгодной покупке.

- В Краснодарском крае спрос на недвижимость всегда был высоким. Наш регион очень привлекателен для жизни и для инвестиций, ведь квартиры, по сравнению с другими регионами, далеко не самые дорогие, - уверена руководитель центра ипотечного кредитования Альфа-Банка в Краснодаре Светлана Каспийцева. – У нас в регионе купить квартиру дешевле, чем ее снимать.

Нынешний высокий спрос на новостройки стимулирует программа льготного ипотечного кредитования. Сегодня можно купить квартиру с первоначальным взносом от 20% и максимальной суммой кредита до 3 млн. руб., а ставка составит всего 6,5% годовых.

Стоит отметить, что это достаточно низкая ставка, но некоторые банки смогли предложить клиентам еще лучшие условия.

- У нас ставка начинается от 5,99%. Это одна из самых низких на рынке, - говорит Светлана Каспийцева.

Программа, по которой можно взять ипотеку под 6,5% годовых, официально действует до 1 ноября 2020 года.

- Как повлиял низкий процент?

- Низкая ставка дает возможность взять меньше именно кредитных денег. Если раньше средний чек был 2,1 млн руб., то теперь 1,5 млн руб. Сейчас квартиры покупают даже те, кто не планировал подобного рода сделки. Ставки по ипотеке подкупают, да и застройщики предлагают разные бонусы, - объясняет директор по продажам строительной компании DOGMA Павел Петров. – Мы, например, сделали программу «ноль процентов». Она заключается в том, что в зависимости от стоимости квартиры и суммы кредита мы платим до 12 месяцев проценты по кредиту. Например, при квартире за 2 млн руб. и кредите в 1,6 млн руб. мы будем вносить деньги за нашего покупателя полгода.

Будет ли спад осенью? Здесь мнения расходятся. Представители банковской сферы уверены, что низкий процент по ипотеке и дополнительные бонусы клиентам подстегнут спрос. Застройщики также готовы выдавать новые предложения и акции. А те, кто работает «в полях», готовятся к худшему сценарию.

- Сейчас мы наблюдаем второй пик активизации спроса на недвижимость, первый наблюдался еще за неделю до карантина, второй с первыми послаблениями. Большое количество клиентов с наличными средствами, ранее размещавшихся на вкладах, вкладывают свои накопления в квадратные метры, инвестируют в свою стабильность. Недвижимость остается их финансовым капиталом при любых кризисах. Однако осенью мы готовимся к спаду активности покупателей примерно на 30%. И так продлится, по моему мнению, до зимы, - делится соображениями директор Центра недвижимости «Геометрия» Андрей Чирков.

- Спада продаж по ипотеке мы сейчас не фиксируем и не прогнозируем, - парирует Каспийцева. – Пока будет ипотека с господдержкой, ей однозначно будут активно пользоваться.

- А если я потерял работу?

Спросите у любого ипотечного заемщика, что его страшит больше всего. Ответ будет один: страх, что квартиру отберут из-за потери стабильного дохода и невозможности платить по кредиту.

Во время коронакризиса этот страх обострился, ведь немало людей, если не лишились работы вовсе, то потеряли часть дохода.

- Понимая сложности свои клиентов, мы создали программу «Кредитный карантин». По ней люди могут три месяца не платить по кредиту. Для этого надо лишь написать заявление. Никаких дополнительных подтверждающих документов вроде справки о потере работы или больничного листа не нужно. Просто срок кредита продлится на более благополучные три месяца. Эта программа действует до 30 сентября, -поясняет руководитель центра ипотечного кредитования Альфа-Банка в Краснодаре Светлана Каспийцева. - Программа доступна только для добросовестных клиентов, тем, у кого нет просрочек по платежам ни в нашем, ни в других банках. Кроме этого, существуют две федеральные программы кредитных каникул, поэтому у клиента есть возможность переждать временные трудности без риска испортить кредитную историю.

6,5 – это лучшая процентная ставка в истории России

- Как долго продлится программа ипотеки под 6,5%?

Программа, по которой можно взять ипотеку под 6,5% годовых, официально действует до 1 ноября 2020 года. Далее пока ясности нет.

Краснодарский край и Тюменская область вошли в пятерку регионов-лидеров по выдаче льготной ипотеки.

- 6,5 – это лучшая процентная ставка в истории России, - уверен Андрей Чирков. – Она перевесила чашу весов у сомневающихся в пользу покупки.

На данный момент этот процент привел к такой стратегии покупателей. Они берут ипотеку на 20 лет, обеспечивая тем самым себе комфортный ежемесячный платеж даже при падении доходов. А вот выплачивают все за 10-11 лет.

- Цены на квадратные метры в Краснодарском крае не дешевеют. Чем ближе к сдаче дома, тем он становится дороже. А уже построенные квартиры коррелируют с новостройками, - объясняет Светлана Каспийцева.

- Как купить квартиру онлайн?

Коронавирус и самоизоляция преподали бизнесу ценный урок быстрой перестройки на новые рельсы. Те, кто смог дать комфорт покупателям, тот их не растерял.

Например, человек хочет купить квартиру, но живет в другом городе. Необязательно, что он далеко от Краснодара. Для совершения сделки раньше нужно было ездить в банк, как к себе на работу. То одну справку не сделал, то другая не по нужно форме, потом заверения-одобрения…

- Мы организовали покупку недвижимости онлайн. В нынешних условиях это пришлось очень кстати. Людям вообще теперь не нужно приезжать в офис. Все общение проходит по видеосвязи. Клиент даже может находиться в другом городе, - рассказывает руководитель центра ипотечного кредитования Альфа-Банка в Краснодаре Светлана Каспийцева. – В нашем банке заявка подается онлайн в личном кабинете заемщика, в нем же ведется последующая коммуникация по сделке. Далее после одобрения документы по объекту также подгружаются в электронном виде. На подписание кредитной документации также не обязательно приезжать в офис банка (реализовано пока только по строящемуся жилью), сотрудник банка документы для ознакомления направляет в электронном виде и с клиентом обсуждает все детали сделки. Совместно с застройщиком проводится выпуск электронной подписи клиента, и далее - электронная регистрация договоров. В ближайшее время запускаем полный цикл цифровых сделок по всем видам ипотечных кредитов. Обслуживание кредита у нас также проходит максимально комфортно для заемщика. Все расчеты, графики оплаты и прочее – в мобильном приложении.

Визиты в банк, фактически, сведены к нулю.

- Эта система уже себя отлично зарекомендовала. Понимаете, главное в подобного рода проектах, чтобы все работало от начала и до конца. В противном случае нет смысла продукт создавать, а людям – им пользоваться, - считает Андрей Чирков. – С «Альфой» мы уже провели достаточно сделок, чтобы сказать, что дистанционная ипотека работает. Нам и клиенты говорят, что так намного удобнее. Я думаю, что банк, который в ближайшем будущем не даст возможность оформлять ипотеку дистанционно, потеряет это направление кредитования.

- На каких условиях сейчас можно рефинансировать кредит?

На сегодня средняя ставка по ипотеке в банках составляет порядка 9 процентов. Точные показатели колеблются от 8,29% (в АО «Альфа-Банк») до 9,3%. Однако выданные ранее ипотеки могут существенно отличаться в плане процентов. Они могут быть выше: 11%, 12%.

- Мы настоятельно рекомендуем тем, кто еще не поменял эти условия, исправиться. Рефинансировать свой займ можно у нас. Отличие нашего банка в том, что все делается онлайн. Нужно будет приехать для подписания документов. Заявку мы рассматриваем всего 1-3 дня, а сумма кредита варьируется от 600 тыс. до 5 млн руб., - рассказывает Светлана Каспийцева.

- Пропадут ли риелторы?

Этот вопрос давно висит в воздухе. Есть целый ряд сайтов, где размещены объявления. Можно поехать и посмотреть, пообщаться. Все банки также готовы напрямую работать с клиентами. Клиент может прийти или позвонить и все узнать, менеджеры помогут заполнить документы. Тогда зачем нужны посредники?

- Присутствие человека в вопросах недвижимости незаменимо. Покупатели не готовы тратить миллионы на квартиру, взаимодействуя только с роботами или алгоритмами. Дистанционные средства только делают работу более прозрачной, - уверен Андрей Чирков. – Например, ипотечный брокер вместе с клиентом сможет отправить заявки сразу во все банки, рассказать, где какие условия и подводные камни.

- Покупка квартиры для большинства людей не упирается в цифры. Человеку должен понравиться район, планировка, сам ЖК, территория вокруг. Все это складывается в единое впечатление, а потом и в решение о покупке недвижимости, - заключает Светлана Каспийцева.