Премия Рунета-2020
Краснодар
+4°
Boom metrics
Недвижимость28 сентября 2022 6:00

9 пунктов в договоре аренды, на которые надо обратить внимание тем, кто сдает и снимает квартиры в Сочи

Рассказываем, какие возможные нестандартные ситуации стоит прописать в документе

Фото: Shutterstock

1 июля 2022 года в силу вступили новые правила регистрации и снятия граждан с учета по месту пребывания и месту жительства. Попросту говоря, прописки – как временной, так и постоянной. Один из пунктов этих правил закрепил право детей в возрасте до 14 лет быть зарегистрированными по месту жительства или пребывания вместе с любым из родителей. Ключевой момент: согласен с этим собственник жилья или нет – неважно.

Цель, конечно, была благородная – защитить права детей. По факту появились дополнительные страшилки для людей, официально сдающих квартиры на долгий срок. Ведь если ты легальный арендодатель, значит должен временно зарегистрировать людей, живущих у тебя более 90 дней. Иначе схлопочешь штраф – до 5 тысяч рублей. А теперь получается, что любой человек может снять жилье, не предупреждая о наличии детей (да, можно проверить паспорт, но они там не обязательно будут вписаны), потом привезти наследников, зарегистрировать их по месту своего проживания и… перестать платить? Выписать-то несовершеннолетних не так просто.

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

«На самом деле, это не такое уж новшество, - говорит риелтор Анна Соколова. - У ребенка всегда было право на регистрацию вместе с одним из родителей. Изменилось вот что: если раньше арендодатель был против, этот вопрос решался только через суд. А теперь мнение хозяина жилья даже не спросят, его письменное согласие не требуется – вот что закрепили в правилах».

Чтобы избежать неприятных ситуаций, эксперт советует владельцам жилья внимательно составлять и читать договор аренды, указав в нем, кто имеет право проживать в квартире, а также обозначив штрафы или повышение арендной платы для тех, кто пытается схитрить и, сняв квартиру на одного, вселить в нее еще и жену с тремя детьми.

Мы же, с помощью экспертов сервиса по продаже и аренде жилья Домклик от Сбера, решили рассказать, на какие моменты еще нужно обращать внимание при составлении договора аренды и как не наткнуться на аферистов, которых в Сочи за последние несколько месяцев стало намного больше.

Фото: Shutterstock

ДОГОВОР АРЕНДЫ: ЧТО В НЕМ СТОИТ ОГОВОРИТЬ

Мы сейчас не говорим о базовых моментах – адресе квартиры, условиях и сроках оплаты, платежах за коммунальные услуги, правилах пользования жильем. Это все есть в любом типовом шаблоне. Пройдемся по пунктам, которые стоит включить дополнительно, чтобы избежать проблем в будущем.

1. Как оплачивается ремонт того, что сломалось (если вы в этом не виноваты). Вариант первый – за все платит сам хозяин. Вариант второй – оплачиваете вы, но вам за это снижают на какое-то время арендную плату.

2. Что, если вы захотели сделать ремонт и что-то изменить. Во-первых, надо изначально обсудить, согласен ли хозяин на изменения. Во-вторых, решить, кто и как за это платит. Возможные варианты, как и в случае с ремонтом, – либо все за его счет, либо за ваш, но с вычетом из арендной платы.

3. Что будет, если хозяин захочет продать квартиру. Сценарий, когда собственнику может срочно понадобиться арендуемое жилье, реален. Поэтому в договоре надо прописать неустойку за его досрочное расторжение. Если хозяин квартиры уверен, что в ближайшее время никаких форс-мажоров не случится, он даже может включить обязательство не продавать жилье на время срока аренды, но мы все-таки не советуем это делать.

4. Как часто хозяин имеет право приходить в свою квартиру. Идеальный вариант – раз в месяц по предварительной договоренности. Этот пункт будет полезен и жильцам, и самому хозяину, чтобы не оказываться раз за разом перед закрытой дверью («ну, мы же не договаривались»).

5. Что из вещей хозяина остается в квартире и за что жильцы несут ответственность. Ну, правда, сдавать жилье, в котором два шкафа из трех забиты «очень ценными и нужными вещами, которые нельзя трогать», – это несерьезно. Хранить на балконе зимнюю резину теоретически можно, но только если не против будущие жильцы. Они вообще-то имеют право на комфортные условия проживания за свои деньги и не обязаны присматривать за вашими личными вещами. Но если пользуются, например, вашими одеялами или столовыми приборами, тогда их сохранность попадает под действие договора.

6. Сколько собственников и все ли согласны сдавать квартиру. Очень важный момент. К договору нужно приложить и письменное согласие всех собственников. Иначе есть риск, что вас чисто из вредности выселит бывшая жена хозяина, которая все еще имеет права на жилье.

7. Как часто можно повышать арендную плату. В статье 614 Гражданского кодекса РФ говорится, что размер арендной платы может повышаться не чаще одного раза в год, если в договоре не предусмотрено иное. Поэтому для собственного спокойствия лучше обговорить и прописать сроки. Кстати, советуем прочитать рекомендации экспертов сервиса Домклик от Сбера – что делать, если хозяин внезапно повышает арендную плату.

8. Можно ли заводить домашних животных, и каких. Если вам уже разрешили заехать с собачкой, это не значит, что хозяин будет рад видеть в квартире еще и кошечку – может, у него аллергия на кошачью шерсть.

Для владельца квадратных метров этот пункт в договоре также станет своего рода страховкой от неприятностей. Кстати, если вы разрешаете заезжать с животными, оговорите условия компенсации за возможную порчу вашего имущества когтями и зубами.

Лучик света в жизни арендаторов с питомцами: по данным исследования сервиса Домклик, собственники квартир за последнее время стали дружелюбнее к арендаторам с хвостатым «приданым». Средняя доля объявлений о сдаче квартир с пометкой «можно с животными» по всей России сегодня составляет 7%. В Краснодарском крае лояльных арендодателей еще больше – 9%.

9. Можно ли арендаторам, в свою очередь, сдавать жилье. Да, это тоже рабочая схема. Человек снимает квартиру на полгода, а потом пересдает ее посуточно, зарабатывая на этом неплохую копеечку. Но от так называемой субаренды страдает и само жилье (те, кто приходят провести тут 1-2 ночи, редко церемонятся с чужим имуществом), и соседи (с ними церемонятся еще меньше). Поэтому, если не хотите разбираться с большим количеством жалоб и постоянно делать ремонт, субаренду лучше заранее запретить.

Фото: Shutterstock

АРЕНДУЕМ КВАРТИРУ В СОЧИ: КАК НЕ НАРВАТЬСЯ НА МОШЕННИКОВ

Аферисты на рынке жилья были, есть и будут – это печальный факт. Особенно много их в городах с активным рынком и дорогим жильем. Так, в Краснодарском крае с весны наблюдается всплеск мошенничества. Дурят не только туристов, но и тех, кто приезжает жить надолго.

«Например, берут предоплату и исчезают, - говорит Анна Соколова. - Причем, могут за одну и ту же квартиру взять деньги сразу с нескольких человек. Квартира по факту оказывается хуже или дороже, чем в объявлении. А некоторые мои недобросовестные коллеги просто представляются частными собственниками и заманивают людей подписывать договоры с агентствами. Сейчас у нас бархатный сезон, так что ждем очередной всплеск мошенничества».

Фото: Shutterstock

Как не попасться на удочку обманщиков? Вот 5 простых советов.

1. Пользуйтесь только проверенными сервисами-агрегаторами по аренде жилья. Например, Домклик от Сбера, где можно посмотреть и данные о том, кто сдает квартиру, и информацию о жилье, и даже динамику изменения цены.

2. Изучайте рынок. На том же сервисе Домклик вы можете посмотреть квартиры, которые сдаются в аренду, на карте. Если где-то цена чересчур занижена, надо сначала понять, есть ли для этого основания. Помните, что 25 тысяч рублей может стоить аренда двухкомнатной квартиры в Лазаревском или Хостинском районе (и то, если повезет), в удалении от моря, но никак не на «первой линии» Центрального района.

3. Не оставляйте задаток во время просмотра, даже если вам говорят, что сюда едет «еще один человек, готовый вот прямо сейчас подписать договор». Это классическая уловка риелторов (и псевдориелторов), чтобы заставить вас нервничать и действовать опрометчиво.

4. Изучайте все документы, включая паспорт хозяина квартиры и его свидетельство о собственности. Копии не подойдут, вы должны видеть оригиналы.

5. Всегда заключайте договор. Устные договоренности, скрепленные рукопожатием, – это на юге обычное дело. Но «честное слово», когда речь идет о деньгах, – слишком эфемерная субстанция.