Строим дом: как правильно выбрать земельный участок в Сочи
Сочи, ул. Звездная. Источник: Домклик
Как театр начинается с вешалки, так и строительство дома начинается с выбора участка, где этот дом будет стоять. Это и так непросто, а в городах со сложным рельефом — Сочи именно из таких — он превращается в задачку «со звездочкой».
«Когда выбираешь землю в Сочи, помимо стандартных вопросов: что разрешено строить, как с коммуникациями, какова инфраструктура — надо задавать себе дополнительные, - рассказывает риелтор Анна Соколова. - Например, какой уклон, что с грунтовыми водами, какова высота над уровнем моря?»
От себя добавим: еще стоит разбираться в особенностях и тонкостях земельной ипотеки. Вот об этом всем и поговорим.
Первое, что надо знать
В Сочи действуют правила землепользования и застройки с изменениями от 2021 года. Поправки внесли, чтобы, помимо прочего, защититься от недобросовестных застройщиков, которые использовали землю для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) для возведения малогабаритных квартир без инфраструктуры вместо дома на одну семью.
В законе определена минимальная площадь земельного участка в зависимости от того, что на нем построят. Допустимая площадь дома на одну семью — до 300 «квадратов», высота — до 12 м. Общая площадь участка для такого здания должна составлять от 4 до 10 соток. То есть построить дом на участке меньше 400 квадратных метров власти не разрешат.
Источник: Домклик
Склон или равнина
Абсолютно ровных участков в Сочи маловато: все же город расположен среди гор. С одной стороны, уклон — это хорошо: во-первых, прекрасный вид, во-вторых, меньше рисков, что дом и сад затопит. Но с другой, строительство на склоне будет дороже за счет обустройства фундамента и коммуникаций.
«К сожалению, понятия о грунтах у многих покупателей нет, - говорит риелтор. - И выбирая участок, они не задумываются, во сколько может обойтись фундамент».
При этом сам склон тоже может быть опасен: сход селей, подмытая опорная стена. Делая выбор, нужно обязательно проследить, как течет вода во время ливней, которые часто случаются в Сочи, и убедиться, что ливневое русло не проходит через вашу территорию. В идеале хорошо бы проверить участок «на геологию», чтобы не провалился в бездну.
Фото: Николай ХИЖНЯК
Целевое назначение
Если это земли сельскохозяйственного назначения или промышленные территории, то построить жилой дом на них вам никто не разрешит. Если это садоводство, то придется доказывать, что вы воздвигли не садовый сезонный домик, а дом для полноценной жизни — чтобы прописаться в нем. А на огородном участке получится построить максимум сарай.
«При этом в одном населенном пункте через дорогу могут быть участки СНТ, а через дорогу — ИЖС, - предупреждает риелтор. - Поэтому ориентироваться «по соседям» не получится».
Обращайте внимание, указано ли в объявлениях о продаже участков целевое назначение земли. Если нет — запросите у продавца кадастровый номер (наиболее ответственные продавцы указывают его сами) и проверьте категорию земель по Росреестру. Не забудьте обратить внимание, не находится ли участок в природоохранной и водоохранной зоне или на территории нацпарка.
Площадь и форма участка
Чем ближе форма к квадрату, тем проще будет строиться. У продавца должно быть проведено межевание — так определяют точную площадь и расположение границ участка. Еще один важный момент: расчищен ли уже участок или выкорчевывать растения придется за свой счет.
Источник: Домклик
Дороги и коммуникации
Для Сочи возможность проехать к дому — это очень важно, потому что — см. пункт первый — пешком в горку не находишься. Так что смотреть участки лучше в дождь или после него, чтобы сразу было понятно, не превращается ли дорога в грязное месиво. Второй вопрос — коммуникации: хорошо, если они уже есть, хотя бы до границ участка, пусть это и повышает цену. Важно навести справки о стабильности электроснабжения, а если коммуникаций нет — спросить про перспективы и стоимость подключения.
Практикум покупателя
Делаем вывод: читать объявления о продаже земельных участков нужно буквально между строк. Увы, фотографии не передадут практически ничего — как правило, это просто живописно заросшая земля. Разве что будет понятен уклон, если он есть. Вот, например, достаточно информативное описание — это объявление мы нашли с помощью сервиса недвижимости Домклик от Сбера.
Источник: Домклик
И сколько же это стоит?
Стоимость земельного участка в Сочи может колебаться от 500 тысяч до десятков миллионов рублей. Многое зависит от пунктов, которые мы разбирали выше, а также от района, удаленности от центра Сочи. Кстати, если вы планируете взять ипотеку на землю, то отчет об оценке участка можно заказать прямо на сервисе Домклик. Аккредитованная оценочная компания самостоятельно подготовит и отправит все нужные документы в Сбербанк — а вы увидите их онлайн в вашем личном кабинете.
СТ Калиновка. г. Сочи. Источник: Домклик
А что насчет ипотеки?
Например, в Сбере есть программа «Ипотека на земельный участок» по ставке от 11,2% годовых и с минимальным первоначальным взносом от 25%. Нижний порог ставки «светит» тем, кто купит недвижимость на Домклик, является зарплатным клиентом Сбера, застрахует жизнь и здоровье, а также воспользуется сервисом электронной регистрации — кстати, очень удобным. Вам не придется посещать МФЦ или Росреестр самостоятельно, а документы после регистрации направляются всем участникам на электронную почту.
Читайте также
• Жизнь как в кино: где в Сочи можно купить квартиру из любимых фильмов
• Азбука недвижимости: все о видах жилья в Сочи — от апартаментов до эллинга
• Рассказываем, как взять кредит на строительство недвижимости и обойти все подводные камни
• Реально ли купить в Сочи дешевую квартиру?
Реклама. ПАО Сбербанк. LjN8KKXAy