Премия Рунета-2020
Краснодар
+6°
Boom metrics
Экономика
Эксклюзив kp.rukp.ru
9 февраля 2024 10:10

Народ пугается: Почему снизился спрос на льготную ипотеку в Краснодарском крае

Доктор экономических наук Александр Полиди представил прогноз развития экономики Кубани
Фото: Булатов Алексей

Фото: Булатов Алексей

Согласно новым данным госкорпорации Дом.РФ, спрос на льготную ипотеку в Краснодарском крае за январь 2024 года снизился на 16,6% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. В Москве этот спрос в начале января снизился на 36,2%. По отношению к показателям аналогичного периода 2023 года в Санкт-Петербурге снижение спроса составило 28,9%.

В экономическом подкасте «Деньги Кубани» в эфире радио КП-Краснодар профессор Александр Полиди объяснил, что произошло это из-за ужесточения денежно-кредитной политики Центрального банка. Ключевая ставка за прошлый год выросла с 7,5% до 16% годовых. И, естественно, по мнению эксперта, это не могло не повлиять на ипотечные кредиты. Ставки по ипотечным кредитам, которые есть сегодня, участниками рынка называются «заградительными».

- Львиная доля на первичном рынке квартир, домов покупается именно в ипотечный кредит. Оценки разные, но я придерживаюсь того, что это примерно 80-85% всего объема. Естественно, удорожание кредитов – это фактически отрезание той части, которая покупает недвижимость на пределе своих финансовых возможностей от этого рынка. Поэтому это ожидаемое явление. Дело в том, что проблема инфляции в России имеет структурный характер. Это немонетарная инфляция. Наша российская инфляция происходит не от того, что денег печатается, эмитируется слишком много, а от того, что растут заработные платы по причине дефицитности рынка труда. Этот рост зарплат не встречает адекватный рост предложения по причине инвестиционного и технологического отставания бизнеса, в значительной степени подавленного состояния бизнеса из-за неадекватного госрегулирования, госвмешательства и всех тех препон, о которых тысячу и один раз говорили. И для того, чтобы погасить такую инфляцию и привести ее к таргету, к цели в 4-4,5% годовых к концу этого года (в чем я очень сомневаюсь), и применяются такие меры. Поэтому снижение количества выданных ипотечных кредитов, а соответственно, и покупок на первичном рынке недвижимости, это есть прямое осознанное следствие денежно-кредитной политики Центрального банка.

Тогда какое будущее у наших строительных компаний? Все привыкли, что Краснодар по темпам строительства впереди. Что будет дальше? Какой следующий этап, по-вашему?

- Я думаю, что мы и будем оставаться впереди, потому что Бог нам дал самое главное – выгодное экономико-географическое положение и уникальный для России климат, в котором хотят жить все. Несмотря на весь, мягко говоря, некомфортный городской климат, городскую среду, которая сформирована и которая фактически на порядок отстает от ведущих российских городов (по крайней мере, столичных городов уж точно). Тем не менее спрос, который приходит к нам и на первичный рынок, и гораздо в меньшей степени на вторичный рынок, никуда не денется. Люди всегда, по мере роста своего благосостояния, будут хотеть жить в более комфортных, в первую очередь климатических условиях, и всегда будут рассматривать Краснодар или край, побережье в качестве комфортного места своего жительства. Да, есть определенная стратификация потребителей по денежному доходу, по покупательной способности. Например, мы понимаем, что наиболее покупательноспособная часть, элитарная часть, это, конечно, Сочи. Там сегодня стоимость квадратного метра самая высокая в стране. Сочи превзошел Москву, это действительно так, но меня очень насторожила такая статистика, которую я видел буквально 2-3 дня назад. На вторичном рынке недвижимости курорта произошел «откат». Да, он символический, я не называю это откатом, хотя коллеги-журналисты любят такие яркие эпитеты. Я думаю, что это техническая коррекция, рынок перегрет. И как раз от перегретости этого рынка на 2% произошло снижение цен на вторичном рынке недвижимости в Сочи. Тем не менее и Сочи, и Краснодар, и другие города, останутся в авангарде строительного рынка страны. Лучшего края, в первую очередь по климатическому качеству жизни, в стране нет. Мы сейчас городскую среду не обсуждаем, там все далеко не так.

К середине января у десятка крупнейших банков средние максимальные ставки по вкладам приблизились к 15%. Это рекорд последних полутора лет. Но говорят, что уже в ближайшие недели кредитные организации начнут снижать доходность по длинным депозитам, а во второй половине года двузначные ставки останутся только у коротких вкладов. Ваш прогноз по банковским ставкам: что будет?

- Говорить о прогнозе сейчас это дело крайне неблагодарное и невозможное. То, что называется прогнозами, является на самом деле домыслами или в лучшем случае оценками. Поэтому моя оценка такая, что инфляция в этом году не вернется на уровень таргета 4-4,5% годовых не потому, что кто-то этого хочет или не хочет, а потому что в экономике действуют определенные закономерности. И она реагирует на ключевую ставку в течение двух-трех кварталов. Последнее повышение ключевой ставки было в конце прошлого года. Соответственно, только к середине этого года мы увидим что-то подобное, напоминающее инфляционный тренд. К снижению, к стабилизации, к повышению. То, что банки повысили депозитные ставки, это естественно. Стоимость денег, которая корректируется, но не управляется ключевой ставкой, вырастает. Повышение ключевой ставки – это не всегда однозначное и однонаправленное равновеликое увеличение процентных ставок на рынке. Нет. Да, это задает тренд, но это не равновеликий тренд. И то, что сегодня коммерческие банки подняли ставки по депозитам до 15%, это, естественно, адекватный рыночный ответ на те условия, в которых оказалась экономика. Плюс сформировался так называемый инвертный тренд или инвертное состояние рынка. Это когда длинные депозиты и длинные кредиты, например, в заимствовании на облигационном рынке, оказываются дешевле, чем краткосрочные. Это инверсия. Такого быть не должно при нормальном течении обстоятельств. Потому что фактор времени равно фактор риска. Мы с вами понимаем, что завтрашнюю ситуацию, например, с погодой, мы можем прогнозировать куда более определенно, чем ситуацию через месяц, два или тем более полгода. Вот то же самое и в финансах. Ситуация на полгода вперед гораздо менее определенная, чем ситуация на месяц вперед или на три месяца вперед. Поэтому процентные ставки на более длительные периоды должны быть выше. Потому что фактор риска выше. Соответственно, доходность, покрывающая риск, тоже должна быть выше. Сейчас-то не так. Длинные депозиты и длинные облигационные заимствования оказываются по процентной ставке более дешевыми, чем краткосрочные. Это означает, что рынок понимает, что Центральному банку удастся справиться с инфляцией и тренд на снижение ключевой ставки будет в следующем году всё-таки определён, или он будет уже задан. Поэтому сегодняшние 15% годовых – это данность. То, что длинные дешевле, чем короткие депозиты – это данность. То, что в будущем депозиты будут снижаться, как и кредиты – это абсолютная данность. Потому что экономика не может долго жить в условиях таких заградительных процентных ставок.

В Краснодарском крае за прошлый год объем кредитования населения по всем типам кредитов вырос на 58% и составил 894 миллиарда рублей. Об этом говорится в исследовании Объединенного кредитного бюро. В прошлом году жители Кубани получили 2,7 миллиона штук кредитов. Это на 45% больше, чем в 2022 году. Средний чек составил 330 тысяч рублей, что больше показателей предыдущего года на 9%. По объему кредитования Краснодарский край занимает четвертое место в стране. Лидером стала Москва, где было выдано почти 5 миллионов кредитов на 2 триллиона рублей. Кубань также опередили Московскую область и Санкт-Петербург.

- И это тоже понятно, поскольку мы третий по численности населения регион в стране. Мы в любом случае в первой пятерке регионов страны по уровню деловой активности. Это активность в бизнесе, это объем спроса, это объем предложения, это объем инвестиций. Тот объем выдачи кредитов, который есть на Кубани, ожидаем. Для меня объем выдачи кредитов, тем более положительный тренд выдачи кредитов, это благо. Мы сейчас не обсуждаем вопрос закредитованности, потому что вопрос закредитованности, он очень индивидуально окрашен. Но если говорить о макропоказателе, об объеме выданных кредитов, то, конечно, это хорошо. Это говорит о том, что экономика находится на подъеме. Если бы объем кредитов снижался, это означало бы, что экономика не видит ясного, ощущаемого будущего. И экономика не готова платить на уровне спроса, за то, чтобы пользоваться деньгами, за которые нужно платить деньги, потому что любой кредит – это платная история. Поэтому то, что объем растет, причем растет двузначными темпами, это, конечно, хорошо. Другой вопрос, что этот рост объема кредитования, добавляет спроса быстрее, чем может отвечать предложение. Что мы имеем в итоге? Мы имеем инфляцию. Но говорить о том, что инфляция является однозначно производной от того уровня кредитования, от того уровня спроса, который есть, неправильно. Любой экономист, тем более финансист, понимает, что инфляция – это есть балансир. Что балансирует инфляция? Спрос и предложение. Как только возникает дисбаланс, в скорости ответа, например, предложение не успевает за спросом. Или наоборот, спрос не успевает за предложением. Тогда включается такой балансир, который является или инфляцией, когда спрос опережает предложение, или дефляцией, когда предложение опережает спрос. Это все, что нужно знать об инфляции обывателю.

Инфляционные процессы очень неоднозначны. И нет растущей экономики, в которой не было бы инфляции. Это данность. Чем более высок рост, тем более высок потенциал инфляции. Это тоже данность. И рост того объема кредитования, о котором вы сказали, это, конечно, свидетельство того, что экономика растет. Она нащупала те возможности позитивного развития, увидела те ниши, те рынки, которые будут развиваться и развиваются. И, естественно, предъявляет на это спрос, где взять дополнительный спрос в кредитах. Вопрос в другом. В том, что экономика на уровне спроса – это одна история, а экономика на уровне предложения – это совсем другая история. Сейчас мы видим, что предложение не успевает за спросом. Почему? Глобально этому есть несколько причин. Это дефицитность рынка труда, и когда бизнес не может элементарно закрыть вакансии или закрывает их по крайне высокой цене, по крайне высоким уровням заработных плат, неадекватно высоким по сравнению с тем доходом, который может данный бизнес обеспечить. Второе – это ограниченность доступа к передовым технологиям. Это и санкции, и вторичные санкции. Не нужно забывать, что даже те дружественные страны, которые есть, очень осторожно сейчас взаимодействуют в технологической сфере потому, что это чревато вторичными санкциями. И третья причина – это подавленность бизнеса. Бизнес до сих пор, с моей точки зрения, не имеет гарантии своего благополучия, того, чтобы его не трогали в ближайшем и в отдаленном будущем. Это и сохранность собственности, и сохранность самого бизнеса, контроль над бизнесом.

Что меня поразило в Южно-Африканской Республике: несмотря на достаточно похожую и драматичную историю развития страны, там не было ни разу отъема собственности. То есть то, что было в ХVII веке, кто владел энной недвижимостью, участками земли и так далее, это все продолжается до сих пор. Несмотря на падение рабства, апартеида, собственность оставалась священной. Не было революционного или нелегитимного перехода собственности, не было потрясений, связанных с отъемом бизнеса. И в результате мы видим, что та же самая экономика ЮАР последние 30 лет никогда не росла меньше, чем на 5%. С моей точки зрения, корни лежат именно здесь, в институтах защиты собственности. Но поскольку это так, мы видим, что сейчас методы борьбы с инфляцией в основном со стороны Центробанка, конечно, монетарные, и это правильно. Когда Центробанк критикуют за то, что есть высокие процентные ставки и так далее, а какая этому альтернатива? Альтернативы-то нет. То есть невозможно решить демографическую ситуацию быстро, невозможно решить технологическую ситуацию быстро. А что возможно? Возможно быстро сократить, обеспечить не рост спроса на кредиты и хотя бы таким образом контролировать инфляцию, что и делается.