Премия Рунета-2020
Краснодар
+17°
Boom metrics
Общество28 февраля 2024 14:46

Недвижимость 2024: покупать сейчас или подождать?

Актуальные вопросы покупки жилья эксперты обсудили на заседании дискуссионного клуба «Комсомольской правды»
Актуальные вопросы покупки жилья эксперты обсудили на заседании дискуссионного клуба «Комсомольской правды»

Актуальные вопросы покупки жилья эксперты обсудили на заседании дискуссионного клуба «Комсомольской правды»

Жилищная тема не теряет своей актуальности. Вопросом, покупать ли недвижимость сейчас или ждать, задаются многие. Несмотря на непростое для жилищной отрасли время, рынок демонстрирует хороший рост. Так, ввод жилья за 2023 год, по данным Росстата, составил 110,44 млн кв. м., что на 7,5% больше результата 2022 года.

Высокие показатели демонстрирует и рынок жилищного кредитования. По данным ДОМ.РФ, ипотечное кредитование выросло по всем сегментам за исключением готовых квартир. По итогам 2023 года топ-20 ипотечных банков предоставили рекордный объем ипотеки - около 2 млн кредитов (+53% к 2022 г.) на 7,8 трлн руб. Драйвером рынка стали льготные программы - банки выдали 0,9 млн кредитов на 4,6 трлн руб., что практически в два раза больше, чем в 2022 году. Опережающими темпами росла выдача ипотеки на новостройки, строительство и покупку частных домов, а вот спрос на вторичное жилье по-прежнему показывает снижение.

Текущую ситуацию на рынке недвижимости Краснодарского края, тенденции в строительстве, востребованные программы жилищного кредитования и потребительский спрос обсудили участники Дискуссионного клуба «Комсомольской правды» - представители застройщиков, банков и агентств недвижимости региона.

Тренды загородного строительства

Жить в частном доме с участком в условиях городского комфорта – мечта многих. Как отмечает ДОМ.РФ, в 2023 году выдача ипотеки на покупку частного дома выросла на 94% по отношению к 2022 году, на строительство дома – на 272%, что способствовало увеличению долей этих сегментов на рынке.

О трендах загородного строительства в Краснодарском крае, о разнице проживания в простом частном секторе и в обустроенном коттеджном поселке, участникам Дискуссионного клуба «КП» рассказала директор по маркетингу ГК «ИНСИТИ» Светлана Кургина:

Светлана Кургина, директор по маркетингу ГК «ИНСИТИ»

Светлана Кургина, директор по маркетингу ГК «ИНСИТИ»

- Новый тренд, который мы наблюдаем на рынке, - увеличение запросов на загородную недвижимость, но в черте города. Первый всплеск интереса к такому формату проживания мы увидели после ковида, когда люди поняли, что им нужна территория, которая не ограничивается стенами квартиры. Мы сейчас видим тенденцию, что этот интерес не угасает. Банки начали тоже активно адаптироваться и предлагать очень достойные продукты, чтобы приобрести не только квартиру, а дома или таунхаусы. Если у покупателя возникло желание рассмотреть большую площадь для жизни, от 100 кв.м и выше, то я рекомендую смотреть в сторону комплексной коттеджной застройки, потому что цена за квадрат, даже с учетом стоимости земли, эквивалентна стоимости многих многоквартирных жилых комплексов в Краснодаре.

Строить частный дом или покупать типовой проект в коттеджном поселке? Здесь приходится выбирать. Если для вас полное владение всем внешним обликом жилища является принципиальным, то покупайте участок земли и стройте дом с учетом ваших индивидуальных запросов. Но, принимая такое решение, вы получите сопутствующие сложности, которые за вас уже решены в комплексной застройке. Дом требует определенной инфраструктуры вокруг. Вам понадобятся: удобный подъезд и выезд, хорошие дороги, которые должны быть обслуживаемые, ремонтируемые. Коммуникации, которые стоят достаточно больших денег. Вы не сможете гарантировать себе уровень соседства. Обслуживание, вывоз мусора, решение всех этих бытовых задач будет на вашей стороне.

В комплексной застройке, по крайней мере в наших комплексах, вы получаете определенные ограничения по вмешательству во внешний облик проекта – любые изменения, которые повлекут за собой изменение внешнего вида дома или участка нужно будет согласовывать с управляющей компанией, которая может ограничить вас регламентом или дать определенные рекомендации. Но при этом, вы получаете комплексное обслуживание, вам не нужно думать о ремонте дорог, у вас в пешей доступности находятся новая школа, детский садик, которые являются муниципальными, всегда ухоженное озеленение вокруг дома и прилежащих территорий. Бытовые вопросы по комфортности вашего проживания также решает УК.

В нашем микрорайоне «Новая Елизаветка» существует отдельное соглашение с собственниками, в котором очень четко прописано, что можно, а что нельзя делать на этой территории. И человек, покупая дом, принимает эти правила. Цель этого одна, сохранить архитектурный облик. Нам всем приятно заезжать в комплексы, которые выглядят в едином стиле, цивилизованно и современно. Сейчас это действительно востребовано у покупателей. Люди хотят жить эстетически красиво, они хотят действительно комфортного проживания в своем доме, в своем районе.

«Новая Елизаветка» - это новый формат жизни в городе, но в дали от городской суеты. В микрорайоне представлено 3 типа недвижимости для проживания: индивидуальные дома, таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах. Индивидуальные дома располагаются на участках от 6 до 15 соток. Во всех домах центральные коммуникации, подведен газ. У микрорайона свой новый водозабор и котельная.

Мы изначально создаем полную инфраструктуру. Детский сад начал уже свою работу, 1 сентября этого года в школу «Новой Елизаветки» пойдут дети. Обустроена первая очередь парковой зоны и активно ведутся работы по обустройству второй его части с озером. На территории комплекса в коммерческих помещениях будет все, что нужно для комфортного проживания: магазины, фитнес-клуб, ресторанным комплекс, рядом запланировано строительство торгового центра.

Мы видим в этом районе большие перспективы, такой формат городской недвижимости обязательно найдет отклик у наших покупателей, которые хотят жить вдали от городской суеты, иметь свой участок земли, но не готовы жертвовать комфортом проживания в городе.

Город в городе

Краснодар – динамично развивающийся город. Там, где еще несколько лет назад были поля, сегодня возвышаются новые жилые кварталы с современными многоэтажными домами и развитой инфраструктурой. Здесь можно комфортно жить, растить детей, отдыхать и работать.

О том, как реализуется проект город в городе и какие преимущества мини-город предлагает жителям, рассказал директор по продажам в Краснодаре СК DOGMA Олег Назаров:

Олег Назаров, директор по продажам в Краснодаре СК DOGMA

Олег Назаров, директор по продажам в Краснодаре СК DOGMA

- Если говорить о проектах, которыми мы занимаемся, это исключительно комплексное развитие территорий. Наш флагманский проект называется «Самолет», я бы к нему сразу добавил жилой комплекс DOGMA PARK. Это слияние двух масштабных микрорайонов в виде одной экосистемы. Это мини-город, город в городе, рассчитанный на 140 тысяч человек с созданием всей необходимой инфраструктуры внутри жилого комплекса. Это новые социальные объекты, школы, детские сады с современными планировками для более качественного воспитания и развития наших детей. Также в комплексе реализованы широкие дороги по четыре полосы, достаточно удобно разъезжаться без пробок.

В самом сердце микрорайона «Самолет» мы строим озеро, по площади оно будет напоминать три футбольных поля. Сейчас прорабатываются системы дренажной очистки, чтобы этот объект был максимально экологически чистым. По озеру можно будет кататься на катамаранах, будут работать рестораны с террасами.

Если говорить про DOGMA PARK, который прирастает к ЖК «Самолет», здесь мы собираемся строить масштабный городской термальный курорт. Проектирование подошло к концу, разрешение на строительство получаем в марте, а строительство начинается в начале лета. По своей площади это 4 га, внутри курорта будет 4-х звездочная гостиница площадью 5000 квадратных метров. Чтобы вы понимали, на одном этаже многоэтажного жилого дома примерно 500 квадратных метров. Умножаем на 10 - это 10-этажное здание по своей площади. И данный городской курорт будет включать в себя всю необходимую инфраструктуру для отдыха.

Земельный участок, на котором возводятся микрорайоны «Самолет» и DOGMA PARK, достаточно большой для того, чтобы можно было расположить дома на максимальном расстоянии друг от друга. И огромная территория выделена под озеленение, прогулочные зоны, водоем и термальный комплекс.

Развита и социальная инфраструктура. Строим храм – это целый комплекс, где будет воскресная школа и колокольня, 14 детских садов, 7 школ, амфитеатр, сквер 3,4 га, скейт-парк, аквазона для детей. В центре всего комплекса проходит бульвар 7,3 га с инфраструктурой для отдыха, плоскостным фонтаном и арт-объектами.

Уже построены и сданы в эксплуатацию полностью пять очередей «Самолета», а также 6 литеров шестого этапа. На сегодняшний день мы можем предложить более 1400 готовых квартир. Наши аналитики посчитали, что это практически 50% от всего продаваемого жилья в Краснодаре в сданных домах напрямую от застройщиков. О преимуществах скажу коротко – первое, на них действуют льготные ипотечные программы, второе, их не нужно ждать – заезжай и живи, третье, в шаговой доступности уже работают продуктовые магазины, аптеки, пекарни, кафе и прочее.

Могу заверить, если вы обратитесь в строительную компанию DOGMA за квартирой, мы можем путем субсидирования, путем взаимодействий с банком предложить сниженные ставки. Если в целом сказать про наш подход, про стратегию компании, мы прорабатываем все вопросы, связанные с проблемами и запросами человека. У нас нет такого, что мы не сможем клиенту ответить на его потребности. Если он нуждается в квартире, но у него чего-то не хватает, мы найдем, как этот вопрос решить и как сделать так, чтобы он приобрел квартиру своей мечты.

СК DOGMA на рынке 12 лет. Компания зашла в топ-5 девелоперов России по скорости строительства, мы на 4 месте находимся. В среднем один свой дом, который занимает по площади 17 тысяч квадратных метров, мы строим за два года. Если говорить про количество квадратных метров, которые строятся нашей компанией в Московской области и Краснодарском крае, это 1,5 миллиона квадратных метров жилья.

В ипотеке – индивидуальный подход

Рост ключевой ставки в 2023 году привел к росту процентных ставок по стандартной ипотеке. При этом льготные ипотечные программы вызывают повышенный интерес заемщиков. Так, по информации пресс-службы администрации Краснодарского края, льготное ипотечное кредитование в 2023 году превысило 300 млрд рублей. Также более 5,6 тысячи многодетных семей получили свыше 2,5 млрд рублей социальных выплат для погашения ипотеки.

Об ипотечных продуктах, популярных в нашем регионе, рассказала начальник отдела клиентского обслуживания Банка «Центр-инвест» Яна Бахитова:

Яна Бахитова, начальник отдела клиентского обслуживания Банка «Центр-инвест»

Яна Бахитова, начальник отдела клиентского обслуживания Банка «Центр-инвест»

- Банк «Центр-инвест» успешно реализует государственные программы по повышению доступности ипотечного кредитования, а также предлагает широкую линейку собственных ипотечных кредитов. Достижения банка в обслуживании клиентов и привлекательности кредитных условий позволили занять весомый показатель среди российских банков: 9-е место по величине ипотечного портфеля согласно рейтинговому агентству «Эксперт РА».

В банке действуют льготные ипотечные программы для медицинских работников, специалистов IT - сферы и многие другие предложения. К стандартным условиям наших программ мы можем применять дополнительные скидки, например, за подачу заявления через сайт банка, для заемщиков без кредитной истории. Банк «Центр-инвест» продолжает реализацию программы «Накопительная ипотека» на территории Краснодарского края. Для участия необходимо открыть в банке специальный вклад, на который будут вносить платежи для накопления первоначального взноса для будущей ипотеки, и оформить специальный счет, на который будет поступать выплата из краевого бюджета. Размер бюджетной поддержки составляет 30% от суммы ежемесячного взноса во вклад. Минимальный ежемесячный взнос, на который начисляется социальная выплата, — 3000 руб., максимальный — 10000 руб.

Банк «Центр-инвест» реализует программу «Зеленая ипотека», которая позволяет клиентам получить льготную ставку при покупке недвижимости с повышенным классом энергоэффективности. С «Зеленой ипотекой» можно приобрести жилье с энергоэффективностью класса А++, А+, А по ставке на 0,5% годовых дешевле, чем по стандартным условиям. Первоначальный взнос — от 10%, максимальный срок до 20 лет. Продукт доступен как для населения при приобретении современных экологичных квартир, так и для бизнеса, если приобретается коммерческая недвижимость в домах высокого класса энергоэффективности.

Социальная ответственность банка проявляется в первую очередь в доступности и прозрачности условий кредитования. Честные процентные ставки, отсутствие обязательного страхования, возможность досрочного погашения кредита без ограничений и индивидуальный подход, — это то, что всегда выгодно отличает кредиты в «Центр-инвесте».

Чего ждать от рынка ипотеки и недвижимости в 2024 году?

Этим вопросом задаются все, кто так или иначе рассматривает варианты покупки или продажи недвижимости.

О перспективах сферы жилья в этом году «КП» рассказал руководитель Абсолют Банка в Краснодаре Денис Демьяненко:

Денис Демьяненко, руководитель Абсолют Банка в Краснодаре

Денис Демьяненко, руководитель Абсолют Банка в Краснодаре

- Скажу сразу, предпосылок для снижения ставок по ипотеке в ближайшие месяцы в целом по рынку нет. Это касается и собственных программ банков, и льготных. Большинство аналитиков сходятся в прогнозах относительно того, что ключевая ставка Центробанка – главный финансовый индикатор – будет сохранена на текущем уровне или близко к нему как минимум в первой половине 2024 года.

Ставки по льготным программам также вряд ли будут скорректированы, тем более что по самым популярным – Госпрограмме2020-2024 и «Семейной ипотеке» - близится срок завершения – 1 июля 2024 года. Разговоры о продлении льготных программ ведутся, но произойдет ли это и на каких условиях – никто пока не знает.

Спрос не падает: за год кубанская недвижимость только увеличивалась в цене. И это касается как первичного, так и вторичного рынка. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Краснодара за год выросла со 136 до 164 тысяч рублей. Готовые квартиры также подорожали – со 106 до 113 тысяч рублей за квадратный метр. Не стоит надеяться, что на фоне более высоких ставок по ипотеке на готовое жилье его стоимость начнет снижаться. Да, ставки в целом по рынку на готовые квартиры достаточно высоки – в среднем 15-18% годовых. При этом стоимость квадратного метра все равно существенно ниже, чем в новостройках – в феврале 2024 года, например, в среднем на 50 тысяч рублей. Кроме того, в отличие от застройщиков, владельцы готовых квартир редко соглашаются продать их к определенному сроку, не считаясь с ценой.

Кроме того, существует специфика кубанского рынка недвижимости. Он всегда привлекает множество иногородних покупателей, мечтающих переехать в регион с благоприятным климатом и экологией.

Льготная ипотека в целом по-прежнему интересна населению. Даже несмотря на то, что условия по ней стали жестче (например, по Госпрограмме2020-2024 минимальная сумма первоначального взноса выросла до 30%).

Что касается объемов выдач ипотеки, то ситуация по рынку неоднородная. Некоторые банки вводили комиссии для застройщиков при оформлении сделок в рамках льготных программ, и произошел существенный переток клиентов в те кредитные организации, которые не использовали эту меру и сохранили лояльные условия для бизнес-партнеров.

В Абсолют Банке в январе 2024 года объемы выдачи ипотеки по сравнению с декабрем увеличились почти на треть. Это уникальная ситуация, потому что обычно из года в год январь был «месяцем затишья» на рынке недвижимости. Мы уже видим, что результаты февраля будут еще существеннее, несмотря на рост цен на недвижимость и ужесточение условий льготных программ, ипотека все равно набирает обороты.

У нас в Абсолют Банке в январе-феврале более 95% сделок проходили в рамках льготных программ. Причем «Семейная ипотека» в три раза популярнее, чем Господдержка2020-2024. Главная причина такой популярности – по «Семейной ипотеке» минимальный размер первоначального взноса по-прежнему 20%, а не 30%, как по Госпрограмме2020-24.

Сделки с готовыми квартирами – единичные.

Первичка или вторичка?

Как отмечают аналитики ДОМ.РФ, из-за высокой стоимости кредита выдача ипотеки по программам на готовое жильё в прошлом году продолжила снижаться (в декабре 2023 года минус 13% к ноябрю), а по льготным — напротив, расти. Со стоимостью квадратного метра ситуация другая - во вторичном жилье «квадрат» обычно дешевле, чем в новостройках.

О том, как понять, что выгоднее для вас, рассказал ведущий специалист отдела ипотечного кредитования федерального агентства недвижимости «Этажи» Николай Пикулик:

Николай Пикулик, ведущий специалист отдела ипотечного кредитования федерального агентства недвижимости «Этажи»

Николай Пикулик, ведущий специалист отдела ипотечного кредитования федерального агентства недвижимости «Этажи»

- Новая квартира, которую не успели продать и которая осталась в собственности у застройщика, считается вторичной, но ее можно купить по госпрограмме, потому что продавец – юридическое лицо, то есть сам застройщик.

Что касается – новостройка или вторичная недвижимость, сами понимаете, заградительные ставки сейчас на рынке в 16% по кредитам. Если говорить о цене за квадратный метр, то, естественно, вторичная недвижимость дешевле, но если говорить об ипотечных кредитах и ежемесячном платеже у клиента, то разница существенная. За счет того, что новостройка стоит немного дороже за квадратный метр, а процентная ставка ниже, платежи на новостройку становятся дешевле. Для наших заемщиков сейчас важен - ежемесячный платеж.

Если вы берете недвижимость в новостройке – это новый объект с удобной инфраструктурой, где садики, школы, новостройки обычно построены с использованием современных технологий и качественных материалов, что обеспечивает высокую энергоэффективность и долговечность здания, но самое главное при покупке квартиры в новостройке это возможность выбрать планировку, отделку, цветовую гамму и другие параметры, что позволяет создать уютное и удобное жилье по своему вкусу, новостройки часто оснащены современными системами безопасности.

При покупке готовой квартиры на вторичном рынке вы видите реальное состояние жилья и не зависите от графиков строительства, вы получаете уже сформированную инфраструктуру района, включая школы, магазины, парки и цены на вторичном рынке обычно ниже, чем на первичном, но платежи сейчас выше. Если у заемщика есть значительный первоначальный взнос, то вторичка может быть более выгодным вариантом.

Популярными программами ипотеки являются семейная ипотека, сельская ипотека, а также программы господдержки.

Например, семейная ипотека: возьмем заемщика, который живет в съемном жилье, перед ним стоит вопрос покупки собственной квартиры. Соответственно, ему накладно платить и за съемную квартиру, и за ипотеку. Поэтому банки продумывают дополнительные условия - делают сниженную ставку на период строительства. Как только объект достроили, либо ввели в эксплуатацию, возвращается ставка в зависимости от выбранной госпрограммы. Это очень удобная программа для тех, кто покупает новостройку.

Интересна программа по вторичной недвижимости, когда покупаешь объект и перекупаешь ставку у того заемщика, у которого она была ниже. В прошлом году эти ставки составляли порядка 10,5-11%, а после пандемии они вообще доходят до 8,5% на вторичную недвижимость. Поэтому те люди, которые покупают вторичку, могут эту ставку просто-напросто перекупить и платить под процент продавца недвижимости.

Банки и застройщики активно сотрудничают и предлагают различные льготные программы, такие как траншевая ипотека, где платежи производятся поэтапно, в зависимости от строительства объекта. Важно выбрать программу ипотеки, которая будет наиболее выгодной и удобной для конкретной ситуации заемщика.

Реклама.

ООО «СЗ «ИНСИТИ». ИНН 2311146140. erid: LjN8KYZzu

ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ПАРК ПОБЕДЫ-2». ИНН 2311318262. erid: LjN8K2gDT

Застройщики: ООО СЗ «ПАРК ПОБЕДЫ-2», ООО СЗ «ДОГМА-ПАРК 21». Проектные декларации на сайте наш.дом.рф: микрорайон «Самолет», DOGMA PARK.

ПАО КБ «Центр-инвест». ИНН 6163011391. erid: LjN8KTXmw