Спроса нет: В Краснодаре две трети новых квартир пока остаются не проданными

В Краснодаре возвели 3,5 млн «квадратов» жилья

Фото: Александр ИВАНОВ. Перейти в Фотобанк КП

Рынок недвижимости Краснодара продолжает оставаться одним из самых масштабных в стране. Город стабильно входит в число лидеров по объемам строительства жилья и сохраняет высокий интерес со стороны покупателей, однако текущая ситуация в недвижимости становится все более сложной и неоднозначной. С одной стороны - рекордные объемы строительства, с другой - растущая доля нераспроданных квартир и ужесточение условий ипотечного кредитования.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro, Краснодар занимает четвертое место среди городов-миллионников по объемам строящегося жилья. Общий проектный объем новостроек в городе сегодня составляет около 3,5 млн квадратных метров. При этом значительная часть этого жилья пока не нашла покупателей. По итогам февраля 2026 года доля нераспроданных остатков на первичном рынке достигла 66%. В абсолютных цифрах это около 2,31 млн квадратных метров строящегося жилья.

Такая статистика может показаться тревожной, однако есть и положительные прогнозы. Многие считают, что рынок находится скорее в стадии перестройки, чем в кризисе. Аналитики отмечают, что расчетный срок реализации текущих остатков с учетом темпов продаж 2025 года составляет около 2,3 года. При этом только около 17% нераспроданных площадей - менее 500 тысяч квадратных метров - могут быть реализованы до ввода домов в эксплуатацию. Остальная часть будет продаваться уже после завершения строительства.

Более того, около 61% всего строящегося объема жилья, а это примерно 1,8 млн квадратных метров или более 30 тысяч квартир, имеют горизонт продаж свыше двух лет. Таким образом, почти две трети новостроек в Краснодаре будут постепенно реализовываться в течение длительного периода (если верить в положительный исход. прим- авт.)

- Сейчас произошло ужесточение ипотечного стандарта. Например, если супруги прописаны по разным адресам, ипотеку могут не выдать. Кроме того, убрали государственную поддержку, изменилась система семейной ипотеки. Эти меры направлены на то, чтобы люди покупали жилье для собственного проживания, а не приобретали по несколько квартир, - пояснил «КП»-Кубань» учредитель агентства недвижимости Виталий Юхнов.

Жители Краснодара перестали покупать квартиры на стадии стройки из-за неподъемной ипотеки

Фото: Александр ИВАНОВ. Перейти в Фотобанк КП

По словам Юхнова, государство стремится более четко регулировать рынок и направлять финансовые ресурсы на поддержку реальных покупателей жилья. В результате часть инвесторов временно покинула рынок, что также сказалось на темпах продаж.

- Сейчас есть определенное затишье на рынке. Но это скорее пауза перед следующим этапом. У застройщиков есть пул квартир, который пока не распродан. Часть из них будет реализована в 2026 году - примерно 10-15%. Кроме того, девелоперы традиционно оставляют часть квартир до момента ввода домов в эксплуатацию», - отметил эксперт недвижимости. - Есть инфляция, растет стоимость строительства, поэтому часть квартир застройщики оставляют на более поздние этапы продаж. Подорожание недвижимости в ближайшее время может составить около 15%. Мы уже видим рост цен даже на вторичном рынке.

По оценкам специалистов, в некоторых районах Краснодара стоимость вторичного жилья уже выросла более чем на 1,2 млн рублей по сравнению с предыдущими периодами, особенно в сегменте однокомнатных квартир.

Важным фактором, который будет влиять на рынок в ближайшие годы, остается ключевая ставка Центробанка. По мнению участников рынка, именно снижение кредитных ставок может стать триггером нового всплеска спроса.

- Когда ставка ЦБ вернется к комфортным значениям, люди снова активно пойдут покупать квартиры. Это может произойти ближе к 2027-2028 годам. И тогда Краснодар окажется в выгодном положении, потому что сможет предложить большой объем жилья, - считает Виталий Юхнов. - Основные игроки на рынке - крупные застройщики, у которых достаточно ресурсов, чтобы завершить строительство и спокойно продавать квартиры. То, что часть жилья пока не реализована, - это нормальная рыночная ситуация. В этом нет ничего критичного.