Кубань накопила 37 тысяч непроданных квартир: что происходит с рынком жилья

На Кубани вырос объем строительства жилья на фоне слабого спроса

Фото: Евгения ГУСЕВА. Перейти в Фотобанк КП

На рынке новостроек Краснодарского края накопился заметный объем непроданного жилья. На 1 июля 2026 года разница между количеством новых квартир, выведенных на рынок, и объемом продаж достигла 37,3 тысячи лотов.

Только во втором квартале застройщики предложили покупателям 14,2 тысячи новых квартир, тогда как реализовать удалось около 8,1 тысячи. При этом объем строящегося жилья в регионе к июню увеличился на 7,3% за год - до 8,928 млн квадратных метров.

Одновременно снизилась активность ипотечного кредитования. В апреле на Кубани выдали 835 ипотечных кредитов по договорам долевого участия - на 29,9% меньше, чем годом ранее. При этом быстро сократить объем строящегося жилья девелоперы не могут: многие проекты запускались еще при других условиях ипотечного рынка и более высоких ожиданиях по продажам.

Сильнее всего разница между предложением и спросом заметна в краевой столице. Сейчас в Краснодаре строится около 4 млн квадратных метров жилья, а нереализованный остаток составляет порядка 82% от этого объема. Около 90% предложения приходится на комфорт-класс.

При этом ситуацию во всем Краснодарском крае нельзя оценивать одинаково. Например, в Сочи объем нового строительства существенно ограничен и несопоставим с масштабами Краснодара.

Вторичка обогнала новостройки по популярности

Фото: Михаил ФРОЛОВ. Перейти в Фотобанк КП

В Анапе, напротив, продажи идут активнее. За январь-июль 2026 года там реализовали 1160 лотов - на 38% больше, чем за тот же период прошлого года. На динамику влияют доступные ипотечные программы, рассрочки от застройщиков и развитие гостиничного сегмента с продажей отдельных номеров и апартаментов частным собственникам.

Большой объем непроданных квартир пока не привел к резкому снижению заявленных цен. На первичном рынке стоимость квадратного метра зависит не только от спроса, но и от себестоимости строительства, стоимости земли и проектного финансирования.

Поэтому застройщики чаще меняют условия покупки: предлагают скидки на отдельные квартиры, рассрочки и субсидированные ипотечные программы, сохраняя базовую цену в прайс-листе.

Однако признаки коррекции уже появились. Во втором квартале 2026 года цены на первичное жилье в Краснодарском крае снизились на 1,8% по сравнению с предыдущим кварталом. В мае средняя стоимость квадратного метра составляла 169,7 тысячи рублей - на 1% меньше апрельского показателя. При этом в годовом выражении цена оставалась выше на 1,2%.

На фоне большого предложения девелоперы также осторожнее выводят на рынок новые корпуса и очереди, ориентируясь на реальные темпы продаж. В ближайшие 12 месяцев более вероятным сценарием эксперты называют не резкое общее падение цен, а замедление новых запусков, перенос части очередей и усиление конкуренции за покупателя за счет условий сделок.

По данным исследования «Движение.ру», в Краснодаре реализовано только 34% квартир в строящихся домах. Это самый низкий показатель среди крупных городов, попавших в исследование.

застройщики пытаются продать новые квартиры

Фото: Алексей БУЛАТОВ. Перейти в Фотобанк КП

Для сравнения, в Ростове-на-Дону реализовано 63% квартир, в Москве - около 70%, а в Челябинске - 37%. При этом сама цифра не означает отсутствия спроса на жилье. Она показывает, что объем предложения в Краснодаре сейчас растет быстрее покупательского спроса.

- Застройщики начали сбрасывать активно недвижимость нераспроданную. Есть сейчас очень интересные предложения, которые за наличный расчет у застройщика стоят примерно так же, как вторичная недвижимость, - рассказал «КП»-Кубань» учредитель агентства недвижимости «ТАК» Виталий Юхнов. - Сейчас этот объем будет распродан не в ипотеку, за наличку, любыми путями. И будет рождаться дефицит, потому что строительства активного на данный момент особо нет.

По его словам, значительная часть уже заложенных проектов рассчитана на ввод в 2028-2029 годах. Поэтому быстро заменить нынешний объем квартир новым предложением будет сложно.

Несмотря на осторожный спрос, строительство жилья в регионе продолжается. Основные объемы по-прежнему сосредоточены в крупнейших городах.

По данным bnMAP.pro, на конец первого квартала 2026 года в Краснодаре насчитывалось 44 проекта и 249 строящихся корпусов. Кварталом ранее проектов было 46, то есть их количество снизилось на 4,3%, при этом число корпусов осталось прежним.

«Такие показатели подтверждают, что Краснодар остается главным центром жилищного строительства на Кубани. Даже при небольшом сокращении числа проектов масштабы застройки значительно превышают показатели других муниципалитетов региона», - рассказали «КП»-Кубань» аналитики bnMAP.pro.

В Сочи число проектов за квартал выросло с 35 до 36, а количество строящихся корпусов - с 76 до 81. В Новороссийске число проектов увеличилось с девяти до десяти, а корпусов - с 42 до 48. В Анапе проектов по-прежнему 16, однако количество строящихся корпусов выросло с 64 до 73.