Семейная ипотека по новым правилам

Александр Полиди и Ксения Гагарина обсудили изменения в семейной ипотеке. Фото: Сергей Надеждин

С 1 октября 2026 года меняются условия по семейной ипотеке. Теперь размер процентной ставки и максимальная сумма кредита на приобретение жилья будут дифференцироваться в зависимости от количества детей в семье.

Семьи в регионах смогут рассчитывать на следующие условия: при одном ребенке - ставка 10% годовых и максимальная сумма кредита 6 млн рублей; для семей с двумя детьми - 8% годовых и максимально 8 млн; для семей, в которых три и более детей, максимальная сумма кредита составляет 10 млн, а процентная ставка дифференцирована: 3 ребенка – 6%, 4 ребенка – 4%, 5 и более детей – 2% годовых.

Важное условие для всех категорий – хотя бы один ребенок должен быть младше 7 лет. Максимальный срок субсидирования льготного ипотечного кредита составит 15 лет.

Как эти изменения повлияют на рынок новостроек и стратегии девелоперов, доктор экономических наук, профессор, заслуженный экономист Кубани Александр Полиди обсудил с директором департамента продаж ИНСИТИ девелопмент Ксенией Гагариной в программе «Деньги Кубани» на радио «КП».

Директор департамента продаж ИНСИТИ девелопмент Ксения Гагарина в студии радио «КП». Фото: Сергей Надеждин

Влияние на спрос и предложение

- Сегодня мы обсуждаем, как изменится рынок новостроек, поведение покупателей и финансовые стратегии девелоперов в связи с новыми инициативами по семейной ипотеке. Ксения, ваше экспертное мнение, что означают новые условия для рынка недвижимости в целом?

- Я думаю, данная ситуация в какой-то мере усложнит работу девелопера и формат приобретения объекта недвижимости для покупателя. Но, безусловно, нет тех условий, к которым мы в нашей стране не адаптировались. У девелоперов достаточно для этого инструментов. Изменения повлияют как на структуру спроса, так и на наши подходы к продажам.

- Вы очень чётко сказали, что эти условия точно усложняют и точно заставляют адаптироваться. Собственно говоря, что мы делаем последние 30 лет в нашей экономике. Как эти изменения могут повлиять на структуру спроса на квартиры? И какие именно изменения в структуре спроса вы, как представитель крупного девелопера, ожидаете?

- Я бы хотела сделать отсылку к прошлому году и поговорить об аналитических данных на примере нашей компании. В 2025 году порядка 95% в структуре наших продажах приходилось на семейную ипотеку. И только 5% приходилось на базовую ипотеку, военную и на полную оплату за счет собственных средств. В феврале-марте 2026 года рынок сместился в сторону базовой ипотеки. Это говорит не только пример нашей компании. Сейчас доля семейной ипотеки занимает порядка 40-55%, а 35% из банковских сделок приходятся на долю базовой ипотеки.

- Это кратные изменения в структуре. А как эти изменения отразятся на объеме продаж в новостройках у девелоперов? Как это повлияет на экономику вашей компании и других девелоперов?

- Крупные девелоперы начали перестраивать свою финансовую модель еще в начале этого года, видя, что спрос сместился. Сейчас уже мы подготовили, скажем так, подушку безопасности для себя и новые возможности для наших покупателей. Базовая ипотека остается на достаточно высоком уровне и будет оставаться на высоком уровне в ближайшее время, но мы видим, что есть возможность на первичном рынке ее субсидировать. Сейчас у нас средняя ставка по ипотеке составляет порядка 19%, а ключевая ставка Центробанка 14%, и мы видим, что застройщик обладает возможностью субсидировать ипотеку до 12,9%.

- 12,9% - это уже лучше, чем 19%.

- Да, безусловно, это очень сильно влияет на платеж, очень отражается и на покупательской способности потенциальных наших клиентов. Поэтому, я думаю, у нас останутся инструменты для того, чтобы рынок имел право на развитие, на жизнь. И даже при том, что у нас семейную ипотеку дифференцируют очень сильно, минимальная процентная ставка будет начинаться от 10% при одном ребенке, но это не исключает возможности также субсидировать ее до 8% либо до 6%, как это было до 1 октября.

Изменения в семейной ипотеке влияют на структуру спроса на квартиры и экономику застройщиков. Фото: пресс-служба ИНСИТИ девелопмент

Покупать или ждать? Первичка или вторичка?

- Наверное, самое неблагодарное занятие, которым мы можем заниматься в этой студии, это делать прогнозы. Но все-таки они всем интересны, пусть даже не прогнозы количественные, а оценки. Ваша оценка, Ксения, что будет происходить с ценами на новостройки в связи с этими новациями и в целом с тем, что сейчас делается на рынке и в макроэкономике?

- Этот спор, обсуждения у нас идут постоянно. Брокеры, агенты по недвижимости призывают немного подождать. Зачастую, особенно в этом году, наиболее часто дискуссия, что сейчас застройщики спустят цены, потому что условия ужесточены, все слишком сложно. Но я не считаю, что нужно ждать, потому что, как мы видим, цены на себестоимость строительства достаточно выросли. У застройщиков нет возможности спускать цены. Но мы делаем все возможное, чтобы продержать их на максимально комфортном уровне.

Мы понимаем, что и поднять стоимость достаточно высоко мы сейчас не можем, ввиду того, что ужесточены условия по семейной ипотеке, которая все-таки занимает ключевую долю. Поэтому нам главное сохранить цены на том уровне, который мы имеем сейчас. Но я думаю, что после Нового года, наверное, можно говорить о росте в районе 10-15% на недвижимость.

- Традиционно конкурентом новостроек является вторичный рынок. Вы, как девелопер, наблюдаете какие-то изменения в пропорциях, в интересе к первичному, вторичному рынку?

- Порядка 3-5 лет назад, когда ключевая ставка начала расти, цены на первичном рынке тоже стали сильно расти и очень опережали вторичный рынок. Так сложилось из-за того, что семейная ипотека распространялась на первичный рынок и не было возможности по ней приобрести квартиру на вторичке. Поэтому первичный рынок выигрывал. Когда ключевая ставка достигла своего пика, это стало явно ощутимо.

На данный момент ключевая ставка имеет тенденцию к снижению. На мой взгляд, как только она достигнет уровня 9%, тогда будет видно, что вторичка начнет конкурировать с первичным рынком.

- Насколько, с вашей точки зрения, покупатель чувствителен к новым условиям? Или поведение покупателя настолько консервативно, что его отклик на цены на рынке достаточно слаб?

- На сегодняшний день покупатель идет плечом к плечу со своим брокером, агентом по недвижимости. Именно они информируют в своих группах, каналах, мессенджерах об изменениях по ключевой ставке, по семейной ипотеке. На самом деле это очень здорово, потому что простому обывателю достаточно сложно ориентироваться во всех изменениях. У нас эти изменения происходят часто, и очень важно, чтобы покупатель своевременно это увидел и среагировал.

Квартиры и городская среда

- Ксения, какие форматы квартир сегодня наиболее востребованы? Мы говорили с вами про изменения в структуре спроса. Имеется ли здесь прямая связь между тем, что есть сейчас? Какие вы видите изменения в будущем?

- Да, изменения есть. Еще пару лет назад покупатель отдавал свой выбор в пользу квартиры 40-50 квадратных метров, потому что хотелось комфорта, масштаба, чтобы у каждого был свой уголок. За последние несколько лет цены на квартиры выросли, и лимита, который есть по семейной ипотеке, уже недостаточно. Сейчас спрос уходит в пользу меньших площадей, до 40 квадратов.

- Очевидно, что для семей с детьми, современного горожанина значение имеет не только квартира, ее формат, дизайн, архитектура, хотя это, безусловно, важно, но и качество городской среды. Какую работу ИНСИТИ проводит по комплексному развитию территорий, чтобы у ваших покупателей рядом была социальная инфраструктура?

- На сегодняшний день ИНСИТИ девелопмент строит абсолютно все объекты по КРТ. Это комплексное развитие территории, когда мы предлагаем такую инфраструктуру, чтобы это могло называться городом в городе. Чтобы внутри жилого комплекса, микрорайона были детские сады, школы, поликлиники. И даже этим нашего претензионного покупателя не удивить. Уже хочется, чтобы были пункты полиции, круглосуточное видеонаблюдение, досуговые центры для детей, что немаловажно. Именно поэтому в одном из наших проектов, это микрорайон «Сюжеты», будет школа искусств.

ИНСИТИ девелопмент реализует свои проекты по принципам КРТ. Фото: пресс-служба ИНСИТИ девелопмент

Рассрочка от застройщика

- Мы с вами обсудили ипотеку. Как мне кажется, даже часто более интересный инструмент, по крайней мере для меня, – это рассрочка, которую предлагают девелоперы. Расскажите о ней, пожалуйста, подробнее.

- В нашей компании данный инструмент стали рассматривать еще в 2024 году. Именно на этот период, вторая половина 2024 года, пришелся пик ключевой ставки, что сделало ипотеку, особенно базовую, малодоступной, а то и недоступной большому числу населения нашей страны. Именно поэтому в октябре 2024 года мы ввели данный инструмент. Это рассрочка на 5 лет, в которой нет удорожания, нет скрытых страховок жизни, страховок объекта.

- Тех самых звездочек и мелкого шрифта там нет?

- Как раз-таки да. Когда мы говорим про базовую ипотеку, многих сначала устраивает рассчитанный платеж, но потом оказывается, что страхование жизни, страхование имущества забирают значительную часть дохода. И для человека платеж становится менее комфортным. Именно поэтому в рассрочке нет никаких скрытых платежей, удорожания. Там необходим первоначальный взнос - это 20%, а оставшиеся платежи делятся на 60 месяцев, на 5 лет равными платежами.

- И это двусторонние отношения между покупателем и девелопером, верно?

- Да, это двусторонние отношения. Безусловно, нужно учитывать свои риски, скорее даже девелоперу, потому что у покупателя здесь особо рисков-то и нет.

Огромный плюс в том, что можно внести первоначальный взнос и сразу же заехать. Мы говорили сегодня про конкуренцию на вторичном рынке, я не думаю, что человеку, который продает квартиру на вторичке, захочется давать в рассрочку свою квартиру на 5 лет и еще и предоставить право в ней проживать. А здесь такая возможность есть.

- У меня чисто практический вопрос. Если человек хочет выбрать оптимальный вариант финансирования, выбрать жилой комплекс у вас, куда конкретно обращаться? Куда нужно прийти, чтобы специалисты рассказали про первоначальный взнос, проценты, про инфраструктуру и так далее?

- В любом офисе ИНСИТИ девелопмент менеджеры с удовольствием проконсультируют по данному вопросу. Также мы буквально три недели назад провели мероприятие внутри нашей компании. Сделали совместно с руководителем ипотечного блока, юридического блока вебинар и очную встречу по вопросам ипотеки, ключевой ставки, базовых ставок. Рассказали нашим сотрудникам об их возможностях, максимально ответили на все вопросы.

В данный период времени мы готовим еще одно мероприятие, только уже для наших клиентов. В определенные дни у наших потенциальных покупателей, всех тех, кто интересуется покупкой недвижимости, ипотекой в целом и формами приобретения, будет возможность прийти в офис абсолютно бесплатно и в комфортной обстановке пообщаться с профильными специалистами, задать им вопросы. О таком мероприятии мы обязательно оповестим в наших социальных сетях.

Слушайте беседу Александра Полиди с директором департамента продаж ИНСИТИ девелопмент Ксенией Гагариной в подкасте: Семейная ипотека по новым правилам: как изменится рынок недвижимости.

Узнать о проектах ИНСИТИ и вариантах покупки квартиры можно в офисах продаж компании. Фото: пресс-служба ИНСИТИ девелопмент

Адреса офисов продаж ИНСИТИ девелопмент в Краснодаре:

ул. Душистая 23/1

ул. им. Кирилла Россинского, 72,

ул. им. Адмирала Макарова, 1Б,

ул. им. Виктора Феськова, 3.

С проектами ИНСИТИ девелопмент можно познакомиться на сайте incitystroy.ru

Рассрочка предоставляется застройщиками.

ООО «СЗ «ИНСИТИ». ИНН 2311146140. Проектные декларации на сайте наш.дом.рф

Реклама. ООО «СЗ «ИНСИТИ». ИНН 2311146140. erid: 2W5zFGjXLp1