Квартира в Краснодаре: выгодно ли купить и сдавать в аренду

В краевой столице «поддержанные» квартиры по факту новые

Фото: Валентин ДРУЖИНИН

Еще не много и Краснодар начнут называть городом переселенцев. Приток жителей из других уголков России ежегодно измеряется десятками тысяч. Риелторы и застройщики, не смущаясь, признаются, что две трети сделок по покупке квартир и домов в Краснодаре совершают именно переселенцы.

Следующей отличительной особенностью рынка недвижимости Краснодара, как следствие первой, является вторичный рынок жилья. В отличие от классического представления – старые хрущевки и сталинки – в краевой столице «поддержанные» квартиры по факту новые. В некоторых даже ремонта нет. А если есть, то самый простой. Причина в том, что квартиры эти покупали на перепродажу или для сдачи в аренду. Это неплохая долгосрочная инвестиция накоплений. На ней-то мы и остановимся.

БИЗНЕС-ПЛАН «НА КОЛЕНКЕ»

Прежде покупки квартиры для дальнейшей сдачи в аренду, нужно решить какое, собственно, жилье приобретать: сколько комнат, какая площадь и так далее. Поэтому нужен план развития капитала. Да, это - не открытие своего бизнеса, не покупка акций, поэтому расчет выглядит проще. Нам нужны средняя стоимость покупки каждой квартир, а также примерная месячная стоимость его съема. Тогда становится понятно, как распорядиться своими капиталами, чтобы стать успешным рантье.

- Средняя цена аренды однушки в Краснодаре составляет 15 тысяч рублей. По сравнению с началом 2018 года цена снизалась на 4,4%. «Двушки» в краевом центре в среднем сдаются за 20 тысяч. Арендные ставки просели на 5%, - рассказывает «Комсомольской правде» - Кубань» представитель «Южной Выставочной Компании» Евгений Иванов.

Зато цены съемных трехкомнатных квартир уверенно растут. С начала года средняя ставка подпрыгнула на 7,4% до 27,7 тысяч в месяц.

При прожиточном минимуме, который в Краснодаре равняется 10 005 рублям, даже сдача однокомнатной квартиры в аренду позволит худо-бедно существовать, не говоря уже о сдаче «двушки» и «трешки». Но если говорить о реальных затратах, то жить на деньги от сдачи квартиры можно, только в случае, если речь идет о трехкомнатной.

ДЕСЯТИ ЛЕТ НЕ ХВАТИТ

Теперь нужно сравнить возможную выручку с ценой на покупку этого самого источника будущего дохода. Согласно данным сайтов по покупке и продаже недвижимости, средняя однокомнатная квартира обойдется в 2 миллиона. Тогда она окупиться, минимум, через 11 лет.

«Двушка» в краевом центре при средней цене в 3, 2 миллиона рублей при арендной ставке – 20 тысяч рублей, окупится за 13 лет и 4 месяца. Рыночная цена за трехкомнатную квартиру – 4,6 миллиона рублей. В месяц она может приносить 27-28 тысяч в месяц, срок возврата собственных вложений составит 14 лет.

- Расчеты, конечно, далеки от идеала. С учетом ремонта, покупки мебели, налоговых выплат, простоев квартиры без квартирантов, окупать жилье под сдачу придется на несколько лет дольше, даже при условии стабильного роста арендной платы, - подчеркивает Иванов.

ЕЩЕ ПАРА СОВЕТОВ

Чтобы минимизировать потери, и квадратные метры не простаивали, нужно руководствоваться предпочтениями тех, кто в будущем снимет ваши квадратные метры.

Одно из них – удачное расположение.

- Далеко не во всех районах Краснодара жилье в аренду пользуется бешеным спросом. Конечно, на каждое предложение найдется свой «покупатель», особенно, если понизить цену, но все же выгоднее покупать квартиры под сдачу в микрорайонах с развитой инфраструктурой. В этом случае будет легче найти постояльцев – семью с детьми, которые смогут ходить в школу поблизости или студентов, которые учатся в институте неподалеку, - подсказывает Иванов.

Также наибольшим спросом пользуются «однушки». В целом, на «двушки» и «трешки» тоже есть свои желающие, но если хочется поменьше мороки с поиском людей, то однокомнатная – лучший вариант.

Лучше брать сразу с ремонтом от застройщика. Да, он не супер, но это хорошо сэкономит вложения, и стены потом будет не жалко.

Третье. Большим спросом пользуются уже меблированные квартиры, где есть все для жизни. Однако обставлять жилье мебелью, оставшейся от бабушки в наследство, не стоит. Хотите получать больше денег, оборудуйте квартиру новой, пусть и недорогой обстановкой.

- Доходность на рынке аренды в Краснодаре колеблется в диапазоне 10-15 % годовых. Расчеты показывают, что целесообразней приобрести две недорогие одно- или двухкомнатные в популярных для аренды районах, или в районах, где предложение минимально. Это вложение окупится быстрее, нежели, чем вложения в одну дорогую квартиру, - комментирует Исполнительный директор офиса продаж одной риелторской компании Краснодара Айгуль Нугаева. – Более высоким спросом пользуются большие однушки – около 45 квадратов или маленькие двушки – 55 метров. Они, к слову, представляют 70-80% предложений на рынке.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Квартира в Краснодаре: сравним аренду и ипотеку

Аренда или ипотека - это почти гамлетовский вопрос для тех, кто собирается переехать в крайцентр или обустроиться в квартире в Краснодаре. У кого есть парочка миллионов рублей, конечно, о таких вещах не думает, но таких всего 2-3 процента. Подавляющее большинство копит на свое жилье, берет ипотеку или снимает квартиру.

Как раз для них «Комсомольская правда» - Кубань» подготовила наглядный расчет, который раз и навсегда отвечает на извечный вопрос переселенцев (читайте далее)