Цена квадратного метра упала на 13%, но дешевого жилья не будет: разбор ситуации на рынке недвижимости Кубани

Эксперты оценили ситуацию с возможной затоваренностью на рынке жилья на Кубани Фото: Евгения ГУСЕВА

Краснодарский край находится в зоне риска по соотношению предложения и спроса на рынке новостроек. По прогнозам экспертов bnMAP.pro, квартиры в новых жилых комплексах будут распродаваться в течение трех лет после их ввода в эксплуатацию.

Статистика показывает, что основные объемы строительства сосредоточены в крупнейших городах Кубани, в том числе в Краснодаре. В краевом центре средний срок продажи квартир в новых ЖК составляет 15,8 месяца. Всего же к середине июня 2026 года в Краснодарском крае строится 7,9 млн кв. м жилья, из которых 5,6 млн кв. м приходится на Краснодар. Высокую активность фиксируют в Новороссийске и Анапе, где рынок поддерживается развитием туристической инфраструктуры и миграционным притоком населения.

Разрыв между предложением и спросом

«Затоваренность рынка новостроек говорит не о переизбытке жилья, а о временном дисбалансе между объемом предложения и текущим спросом. После изменений условий семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года, включая принцип “одна ипотека - одна семья”, число потенциальных покупателей сократилось. Дополнительным фактором остается высокая стоимость рыночного кредитования. Несмотря на снижение ключевой ставки до 14,5%, ипотека по-прежнему остается на уровне от 17% годовых и выше, что ограничивает возможности многих семей в приобретении жилья», - объяснила «КП»-Кубань» вице-президент по продажам строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Светлана Воеводина.

По словам эксперта, на этом фоне продажи новостроек стали более сдержанными, а сроки реализации, в свою очередь, увеличились. Застройщики, адаптируясь к новым условиям, осторожнее выводят новые очереди, концентрируются на продаже готового жилья и предлагают рассрочки, субсидированные программы и специальные акции.

Цены на жилье в Краснодарском крае: ждать ли снижения

В апреле 2026 года средняя стоимость 1 кв. метра жилья в Краснодарском крае составляла 179 тысяч рублей. Уже к маю показатель снизился почти на 13% - до 158 тысяч рублей.

«Тем не менее ожидать резкого обвала цен не стоит. Себестоимость строительства за последние годы существенно выросла: подорожали строительные материалы, инженерное оборудование, логистика и фонд оплаты труда. Поэтому застройщики чаще конкурируют условиями покупки, а не прямым снижением стоимости квадратного метра», - говорит Светлана Воеводина.

Эксперты рассматривают такой вариант развития ситуации, как дальнейшая стабилизация цен с возможными точечными изменениями по отдельным проектам. Основным фактором для рынка недвижимости в ближайшие месяцы останутся параметры господдержки - прежде всего семейной ипотеки.

«Именно они сегодня оказывают гораздо большее влияние на спрос, чем изменения ключевой ставки Центрального банка», - добавила Светлана Воеводина.

А что говорят политологи?

Политологи же, оценивая ситуацию с большим разрывом предложения и спроса, называют основной проблемой низкую конкуренцию.

«Отрасль перестала быть высококонкурентной: ценообразование формируется за счет внутриотраслевого соглашения», - сказал в беседе с «КП»-Кубань» политолог и экономист, старший преподаватель КубГУ Иван Чумаков.

По мнению эксперта, застройщики искусственно удерживают сверхвысокую стоимость квадратного метра, из-за чего собственное жилье стало не базовым благом, а признаком элитарной обеспеченности.

«Отсутствие реальной конкуренции убило стимулы к развитию: компании не внедряют новые технологии и не оптимизируют издержки, поскольку консенсусная цена долгое время гарантировала им максимальную маржу [разницу между выручкой от продаж и переменными расходами компании. - Прим. авт.]. В этой точке возникает жесткая рассогласованность действий властей. Региональный уровень долгое время мыслил категориями сиюминутной выгоды “с земли”, допуская перегрев рынка», - считает Иван Чумаков.

По словам эксперта, попытки регулирования, которые принимаются в настоящее время, - это лишь «тушение пожара».

«Краснодарский край не обладает запасом прочности экономик Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области. Поэтому локальный строительный пузырь Кубани несет в себе прямые угрозы для макроэкономической стабильности всего региона. Федеральный центр мыслит стратегически, стремясь удержать общенациональный строительный колосс от обрушения на фоне избыточного перепроизводства и нулевой покупательной способности», - говорит политолог.

Основная задача региона, по мнению эксперта, - перевести рынок в новое качество. То есть сделать приоритетом не извлечение сверхприбыли, а удовлетворение базовой потребности людей в доступном жилье.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

Краснодар остается лидером: где на Кубани строят больше всего жилья

Ипотека по новым правилам: Почему жилье в Краснодаре становится менее доступным