Квадрат квадрату рознь: что в 2023 году влияет на стоимость жилья в Сочи

Цены на недвижимость снижаются с той же скоростью, с какой росли год назад

Фото: Виктор ГУСЕЙНОВ

По данным консалтинговой компании SRG, Сочи этим летом стал общероссийским лидером по падению цен на вторичную недвижимость: только с июня по июль квадратный метр потерял 1,8% стоимости. Несмотря на это, дешевым жилье в нашем городе все равно не назовешь: «квадрат» в новостройках стоит около 344 тысяч рублей, на вторичке – примерно 232 тысячи, такие цифры приводит сервис недвижимости Домклик от Сбера.

И все же инвестиции в квартиры на черноморском побережье по-прежнему привлекательны – и для жителей региона, и для иногородних покупателей. Хотя наш максимально специфичный рынок способен сбить с толку даже местных. Взять ту же стоимость квадратного метра: в базе объявлений Домклик мы нашли варианты от 50 тысяч за м2 – до пяти с половиной миллионов рублей… Вот и вычисли тут среднее.

И даже если исключить экстремально дешевые и дорогие варианты, для удачной покупки недвижимости все равно стоит знать и понимать, что конкретно влияет на цену «метра» в каждом объявлении и как это может сказаться на перспективах оформления ипотеки. Разобрались в этих вопросах вместе с экспертами.

ЖК «Летний». Фото: Домклик

Близость к морю

– Для Сочи, как для любого курортного приморского города, – это один из самых значимых факторов, – говорит риелтор Анна Соколова. – Чем ближе к морю, тем дороже.

Чтобы удобнее было сравнивать, можно изучить карту предложений на том же Домклик – там отлично видно, как меняется цена в зависимости от района.

Так, например, в апартаментах с видом на море «квадрат» стоит порядка 440 тысяч рублей, а в схожем комплексе где-нибудь на Амбровой улице – уже 195–250 тысяч рублей.

Сочи, Черноморская улица. Фото: Домклик

Кстати, обращайте внимание на пометку «рыночная цена» в объявлениях – если она есть, значит, продавец удержался в средней стоимости для такого жилья, и вам не грозит серьезная переплата. Предупредит Домклик и о слишком малобюджетных предложениях, с которыми рисков на самом деле гораздо больше.

Понравившиеся квартиры можно сохранить в избранном, тогда сервис будет присылать вам уведомления, если цена изменится.

Близость к центру

Это обратная сторона близости к морю. Центр – это, разумеется, Центральный район, и дороже всего будет здесь, а дешевле всего в Лазаревском. Но!

– Адлерский район, Сириус, Красная Поляна, – это районы дорогого жилья из-за наличия олимпийских объектов, статуса этого места, – говорит эксперт. – Лазаревское – скорее поселок, а не район, многие приезжие даже не знают, что он тоже часть Сочи.

Расположение и состояние самой квартиры

Первый и последний этажи дешевле, чем «серединка» дома, квартиры с окнами на шоссе или промзону стоят меньше, чем те, из которых вид во двор или на красивую природу. Также среди негативных факторов, способных снизить цену жилья, – шум от лифта, но, если вас весь день нет дома, может, вам это и не страшно. Хуже, если это пятый этаж, но при этом лифта нет вообще.

Из других факторов: наличие или отсутствие ремонта и отделки как таковой (голые стены, конечно, дешевле), материал, из которого построен дом, – «квадрат» в кирпично-монолитном доме дороже «панельки».

Кстати, если вы планируете брать ипотеку, эксперты Домклик напоминают, что ее дают не на всю недвижимость. Например, кредит не одобрят, если жилье ветхое, подлежит сносу, если в нем сделана неузаконенная перепланировка, в квартире нет кухни или санузлов, не подведены коммуникации.

Особенно строгий подход – у льготных программ: государство субсидирует ставки по ним для того, чтобы люди могли улучшать свои жилищные условия, а не брать что попало.

Фото: Домклик

Горы, низины и дороги

– Если смотреть на карту Сочи с точки зрения рельефа, вы поймете, что самые дорогие квартиры окажутся на ровных поверхностях, – говорит Анна Соколова. – Чем выше в горку надо подниматься, тем дешевле там будут варианты. Это, конечно, неплохое кардио, но, если в семье нет машины, жить на горе сложновато. К автобусной остановке еще надо спуститься. К тому же зимой высокогорные районы парализует снегопадами.

Антипод горы – низина. Субтропический климат ежегодно приносит сюда залповые ливни, а канализация не справляется с осадками. При этом большинство домов здесь построено без геологических изысканий. Известны истории, когда ливни смывали целые коттеджные поселки. Ну а что такое затопленный Сочи, можно было видеть буквально несколько недель назад, когда автомобили превратились в лодки. И это ведь не разовая история – некоторые районы плывут из-за любого ливня. Например, часто топит улицу Гастелло в Адлере.

Еще один фактор, снижающий стоимость «квадрата», сложный заезд в микрорайон или выезд из него. Город у нас – одинаково неудобный и для пешеходов, и для автомобилистов. Однополосная дорога, которая стоит постоянно в пробке, редко идет на пользу цене недвижимости. С другой стороны, если квартиру в Сочи вы покупаете для сдачи туристам, работы на удаленке или тихой пенсии у моря, другими словами, не планируете каждое утро в час пик выбираться в офис, то, возможно, такие варианты не отпугнут вас возможными сложностями, зато порадуют чуть более низкой ценой.

Фото: Домклик

Что поможет сэкономить при покупке жилья в Сочи?

1. Наличные. Одна из ярких черт нашего рынка – часто самые выгодные цены светят тем, кто готов прийти на сделку с пачкой купюр в руках. В июне 2023 года, по данным Домклик, Краснодарский край вошел в топ-5 регионов, где совершается больше всего сделок без использования ипотечных средств.

2. Летние скидки на ипотеку от Сбера. До конца августа Сбер снизил ставки по льготным программам: «Господдержка» и «Семейная ипотека» подешевели на 0,3%, «IT-ипотека» – сразу на 0,6%. Теперь минимальная ставка по этой программе стартует от 4,1%.

3. «Семейная ипотека». В июне Домклик сравнил размер средних ежемесячных платежей по ипотеке у покупателей вторички и любителей «льготных» новостроек. Краснодарский край оказался в числе регионов, где разрыв оказался одним из самых существенных. Больше всего каждый месяц отстегивают банку покупатели вторички (в среднем 36 тысяч рублей), а меньше всего – те, кто оформил «Семейную ипотеку»: 28 тысяч.

А на чем точно нельзя экономить при покупке квартиры в Сочи?

1. На проверке жилья. Удивительно, но в Сочи лишиться квартиры на ровном месте – раз плюнуть. Причем это будет вполне законно: дело в том, что многоэтажки в Сочи примерно на 40% построены на землях ИЖС и узаконены через суд. Тем не менее сейчас сочинские власти поднимают старые судебные акты и заново подают иски о сносе.

Кроме того, самые привлекательные по цене варианты могут оказаться откровенным самостроем из серии пресловутых «жилых многоэтажных гаражей». Мало того что ипотеку на такие объекты точно не дадут, так ведь и при покупке за наличные велик риск однажды остаться без жилья из-за того, что его, опять же, снесут по решению суда. Не экономьте на юридической проверке!

Фото: Shutterstock

2. На страховке. Да, мы снова про погодные катаклизмы. Представьте себе, что у вас затопило или смыло дом, купленный в ипотеку. Даже подумать страшно. Поэтому первое, на чем не стоит экономить, – это страховка: в Сбере, на Домклик, ее можно оформить онлайн.

Формально страховаться не так чтобы обязательно, но без полиса, во-первых, банк может поднять вам ставку, и ваша экономия улетучится как дым – это прекрасно видно, когда вы рассчитываете стоимость ипотеки на калькуляторе. Во-вторых, что гораздо хуже, можно лишиться жилья, а долг останется.

• Черновая отделка и банковский залог: 6 способов сэкономить на покупке новой квартиры в Сочи

• Как достроим – будем жить: что происходит с рынком новостроек в Сочи

• Строим дом: как правильно выбрать земельный участок в Сочи

Реклама. ПАО Сбербанк. LjN8K4k4Z